팬데믹으로 인한 혼란이 인플레이션 데이터에서 주택 가격 측정을 혼동시켰을 수 있습니다. 이는 연방준비제도(Fed)의 이자율 정책을 복잡하게 만들 수 있습니다.
1.주택 비용은 전반적인 인플레이션 하락 속에서 추세를 거스른다
연방준비제도는 주택 문제를 가질 수 있습니다. 최소한 주택 수수께끼를 가지고 있습니다.
작년 전반적인 인플레이션은 크게 완화되었습니다. 그러나 주택은 강인하고 놀랍게도 예외적으로 유지되었습니다. 주거비용은 1월에 전년 대비 6% 상승했으며, 전월에 비해 월간 기준으로 빨리 상승했습니다. 노동부에 따르면, 이 가속은 지난 달 전체 소비자 물가 상승의 큰 이유였습니다.
주택 인플레이션의 지속은 이자율을 인상할 때 Fed 관계자들에게 문제를 제기합니다. 주택은 대부분의 가정에게 가장 큰 월간 지출이기 때문에 인플레이션 계산에 큰 영향을 미칩니다. 주택 비용이 감소하지 않으면, 전체적으로 인플레이션이 지속 가능하게 중앙은행의 2% 목표로 돌아가는 것이 어려울 것입니다.
"인플레이션의 흐름을 알고 싶다면, 주택 인플레이션의 흐름을 알아야 합니다,"라고 Zelman & Associates의 주택 연구 기관 관리 이사인 Mark Franceski가 말했습니다. 그는 주택 인플레이션은 "우리나 다른 누구도 예상하지 못한 속도로 느려지고 있지 않다"고 덧붙였습니다.
이러한 기대는 최근에 상승세를 보이지 않거나 일부 시장에서 완전히 하락한 집세를 보여주는 Zillow 및 Apartment List와 같은 부동산 웹사이트의 민간 섹터 데이터를 기반으로 하고 있습니다.
주택 구매자들에게는 상승하는 가격과 높은 이자율의 결합으로 주택이 점점 더 부담스러워지고 있습니다. 그러나 다른 한편으로, 많은 기존 주택 소유자들은 고정금리 모기지를 가지고 있어 월마다 변동하지 않는 지불로 인해 상승하는 가격에서 일부 격리되어 있습니다.
그러나 주택 가격과 주택담보 대출 금리는 인플레이션 데이터에 직접적으로 나타나지 않습니다. 왜냐하면 주택 구매는 식료품과 같은 소비자 구매뿐만 아니라 투자이기 때문입니다. 대신, 인플레이션 데이터는 임대료에 기반합니다. 그리고 민간 데이터가 집세가 둔화하고 있음을 보여주고 있기 때문에, 경제학자들은 정부의 데이터에서도 둔화가 나타날 것을 기대하고 있습니다.
지난해 대부분의 시간 동안 연방준비제도 관계자들은 주택 인플레이션을 대부분 무시했습니다. 공식 데이터가 민간 데이터에 나타나는 둔화 트렌드를 느리게 포착했다고 믿었기 때문입니다. 그들은 주거를 제외한 지표에 초점을 맞추었으며, 이 접근법이 근본적인 트렌드를 더 잘 반영한다고 보았습니다.
그러나 이러한 차이가 계속되는 가운데, 일부 연방준비제도 내외의 경제학자들은 이러한 가정에 의문을 제기하기 위해 시작했습니다. 골드만 삭스의 경제학자들은 최근 단독주택의 임대료 상승을 인용하면서, 올해 주택 인플레이션 예측치를 상향 조정했습니다.
"우리가 아직 이해하지 못 하는 것이 분명히 있습니다 시카고 연방준비은행의 Austan Goolsbee 은행장은 최근 인터뷰에서 말했습니다. 그는 "저에게 '무엇을 지켜보고 있습니까?'라고 묻는다면, '주택을 지켜보고 있습니다. 왜냐하면 그것이 여전히 이상한 것이기 때문입니다'"라고 덧붙였습니다.
2. 지연된 데이터: 주택 트렌드 반영에 대한 지연의 이유
주택 인플레이션의 고집스러운 성격은 전적으로 신비한 것은 아니다. 경제학자들은 민간 부문 데이터에서 관찰된 임대료의 점차적인 감소가 노동부의 공식 소비자 물가지수에 반영되는 데 시간이 걸릴 것을 알고 있었다.
이 지연에는 두 가지 이유가 있다. 첫 번째는 기술적인 문제이다. 정부의 데이터는 수천 개의 임대 단위에 대한 월간 조사에 기반을 두고 있다. 그러나 특정 단위는 6개월에 한 번만 조사된다. 따라서 아파트가 1월에 조사되고 2월에 임대료가 인상되면 해당 인상은 아파트가 7월에 다시 조사될 때까지 데이터에 나타나지 않는다. 이에 따라 정부 데이터는 특히 급격한 변화가 있는 기간 동안 조건보다 뒤처진다.
두 번째 이유는 개념적이다. 대부분의 민간 지수는 새 세입자가 들어올 때만 임대료를 포함한다. 그러나 정부는 모든 세입자의 주택 비용을 포착하려고 한다. 대부분의 임대 계약은 1년 이상 지속되며, 임대 계약을 갱신하는 사람들은 시장에서 임대하는 사람들에 비해 할인받기 때문에 정부 데이터는 일반적으로 민간 지수보다 더 점진적으로 조정된다.
공공 및 민간 데이터는 결국 수렴해야 하지만, 이 과정이 얼마나 오랜 시간이 걸릴지는 분명하지 않다. 예를 들어 2021년과 2022년에 임대료가 급등하여 많은 사람이 매우 뜨거운 임대 시장에 참가하지 않고 머무르게 되었다. 이와 같은 요인들로 인해 시장 임대료가 정부 데이터로 들어오는 데 평소보다 오랜 시간이 걸릴 수 있다.
지연이 진행 중인 것을 나타내는 조짐이 있다. 최근 3개월 동안 임대료는 연간 5% 미만의 속도로 상승했는데, 이는 2022년에 10%에 가까웠던 정점에서 하락한 것이다. 민간 데이터 출처들은 임대료 인플레이션이 얼마나 더 완화될지에 대해 의견이 일치하지 않지만, 이러한 추세가 계속될 것으로 합의한다.
"대부분의 경우, 모두 동일한 것을 말하고 있으며, 그것은 임대료 인플레이션이 상당히 완화되었다는 것입니다."라고 Laura Rosner-War burton, 경제 연구 기관인 Macro Policy Perspectives의 수석 경제학자가 말했다.
3. 단독주택 대 아파트: 소유 및 임대 시장에서 다른 트렌드
임대료 인플레이션이 마침내 완화되고 있을 수는 있지만, 주택 소유자의 비용 측정은 그렇지 않았다; 실제로 최신 달의 데이터에서 가속화되었다. 그리고 미국인이 임대하는 것보다 집을 소유하는 사람이 더 많기 때문에, 자가 거주 주택이 소비자 물가 지수의 주택 구성 요소를 지배한다.
대부분의 사람이 주택 소유와 관련된 비용 - 모기지 지급, 주택 보험, 유지 보수 및 수리 등 -을 직접적으로 물가 측정에 포함하지 않는다.
대신, 정부는 소유자의 주택 인플레이션을 결정하기 위해 유사한 주택을 임대하는 데 얼마나 드는지를 평가한다. (이 아이디어는 이것이 주택을 제공하는 "서비스"의 가치를 측정한다는 것이며, 이것은 소유에서의 투자 수익과 구분된다) 임대료 및 소유주 지수는 일반적으로 같은 기본 데이터 - 수천 개의 임대 단위 조사 -에 기초하기 때문에 함께 움직인다. 그러나 소유주 지수를 계산할 때, 노동부는 소유주가 차지하는 주택과 비교할 수 있는 주택에 더 큰 가중치를 부여한다. 따라서 다른 유형의 주택이 다르게 행동하는 경우, 두 가지 지표가 서로 다를 수 있다.
일부 경제학자들이 말하기를 그럴 수도 있다. 최근 몇 년간 아파트 건설 붐이 많은 도시의 임대료를 낮추는 데 도움이 되었습니다. 그러나 한편으로 밀레니얼 세대 수백만 명이 더 많은 공간을 원하는 단계에 이르렀을 때, 단독 주택은 여전히 공급이 부족합니다. 이것이 구매자와 임차인 모두에게 주택 가격을 끌어올리고 있습니다. 대부분의 주택 소유자가 단독 주택에 거주하기 때문에, 단독주택 유닛은 소유자 등가 임대료의 계산에서 과도한 역할을 합니다.
"단독 주택에 대한 관심이 더 많습니다. 그리고 그 관심이 지속될 이유에 대해 매우 타당한 주장이 있습니다," 라고 Zillow의 수석 경제학자인 Skylar Olsen이 말했습니다.
우연히 일어난 것일까요, 아니면 더 중요한 변화일까요?
다른 일부 경제학자들은 1월의 인플레이션 상승이 더 오래 지속되는 추세의 시작인지에 대해 의심합니다. 단독 주택 임대료는 얼마 전부터 아파트 임대료를 앞지르고 있었지만, 소유자와 임차인을 위한 인플레이션이 최근에야 서로 벌어졌습니다. 이것은 1월 데이터가 우연이었다고 주장하는 인플레이션 인사이트의 설립자인 Omair Sharif가 주장했습니다.
"월간 데이터는 일반적으로 불안정할 수 있습니다 Sharif 씨가 말했습니다. 그는 보고서의 좋은 소식은 임대료 성장이 마침내 완화되기 위해 시작했다는 것이라고 말했습니다. 이로써 공식 데이터에서 기다려온 둔화가 나타나고 있다는 것에 대해 더욱 확신을 갖게 되었다고 덧붙였습니다.
그러나 이 결론은 절대적으로 확실하지는 않습니다. 전염병 이전에는 주택 시장의 다른 부분이 일반적으로 일관된 이야기를 전했습니다. 예를 들어 아파트 임대료는 단독 주택의 임대료와 거의 동일한 비율로 상승했습니다.
그러나 전염병은 그 평형을 파괴했으며, 일부 지역에서는 임대료를 올리고 다른 곳에서는 낮추어 관계를 혼란스럽게 만들었습니다. 이에 따라 공식 데이터가 언제 식을지, 얼마나 많이 식을지에 대해 확신하기 어렵게 되었습니다. 이는 웰스파고(Wells Fargo)의 고위 경제학자인 Sarah House가 말한 바에 따르면 연방준비제도(Fed)가 이자율 인하를 고려할 때 더욱 신중해질 수 있다고 합니다.
"현재 그들은 여전히 공급 측면에서의 디스인플레이션 여지가 많다고 가정하고 있지만, 그것은 그들을 낙관에 조심하게 할 것입니다 말했습니다. "그들은 실제로 주거가 어디에 놓이는지, 그리고 그곳에 도달하는 데 얼마나 오랜 시간이 걸리는지 생각해야 합니다."